Комментарий к ст. 621 ГК РФ

1. По общему правилу, установленному статьей 621, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами при прочих равных условиях, т.е. при таких, которые предложены другим потенциальным арендаторам, заключить договор аренды на новый срок после его истечения. Чтобы реализовать свое право, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор. Срок уведомления может быть установлен договором аренды. В противном случае уведомить необходимо в разумный срок до окончания действия договора. Еще одним обязательным условием является добросовестное выполнение арендатором условий договора: своевременно вносить арендную плату, использовать имущество по назначению, не допускать существенного ухудшения арендованного имущества и пр.

Условия договора на новый срок могут быть изменены по соглашению сторон.

В случае отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок арендодатель не вправе в течение года заключать такой договор с другим лицом. В противном случае у арендатора появляется право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя. Кроме того, арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом в продлении аренды, и возобновления договора либо только возмещения убытков.

Договором аренды или законом могут быть установлены условия, ограничивающие преимущественное право арендатора на пролонгацию договора. Так, в статье 642 ГК РФ сказано, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

2. Для признания договора аренды возобновленным необходимо выполнение двух условий:

- арендатор продолжает пользоваться имуществом;

- арендодатель не высказывает возражений против пользования имуществом.

В этом случае договора аренды считается возобновленным на неопределенный срок.